Les propriétaires de biens immobiliers se penchent souvent sur les travaux éligibles à la déduction fiscale pour optimiser leur rentabilité. Certains travaux ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers, ce qui peut surprendre et impacter la gestion financière.
Les dépenses considérées comme des améliorations, telles que l’installation d’une piscine ou la transformation d’un garage en pièce habitable, ne sont pas déductibles. De même, les frais liés à l’acquisition ou à la cession de biens, comme les honoraires de notaire, échappent à cette déduction. Comprendre ces exclusions permet d’anticiper les coûts et d’ajuster ses projets en conséquence.
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Plan de l'article
Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement
Les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement sont souvent mal comprises par les propriétaires. Ces travaux, bien qu’essentiels pour la valorisation d’un bien immobilier, ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
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Dépenses de (re)construction et d’agrandissement : ces dépenses incluent, par exemple, la création d’une nouvelle pièce, l’ajout d’un étage ou la reconstruction après une démolition. La jurisprudence est claire sur ce point, comme le montrent plusieurs arrêts, notamment celui de la Cour administrative d’appel de Bordeaux du 12 décembre 1994 (n° 93BX00390) et divers arrêts du Conseil d’État, tels que celui du 27 octobre 1971 (n° 80173) ou encore celui du 8 juillet 2005 (n° 253291).
- CAA Bordeaux, arrêt du 12 décembre 1994, n° 93BX00390
- CE, arrêt du 27 octobre 1971, n° 80173
- CE, arrêt du 17 décembre 1976, n°s 99017 et 00787
- CE, arrêt du 7 juin 1978, n° 05822
- CE, arrêt du 8 juillet 2005, n° 253291
Ces décisions précisent que ces travaux modifient la structure du bien ou augmentent sa surface habitable, et ne peuvent pas être assimilés à des travaux d’entretien ou de réparation. Le Bulletin Officiel des Finances Publiques – Impôts (BOI-RFPI-SPEC-40) réitère cette interprétation, soulignant que seulement les dépenses de réparation et d’entretien peuvent être déduites des revenus fonciers.
Suivez ces règles pour éviter des surprises fiscales désagréables et ajustez vos projets en conséquence.
Les travaux d’amélioration non déductibles
Les travaux d’amélioration apportent un confort ou un équipement supplémentaire aux logements. Certaines dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Il s’agit notamment des dépenses visant à moderniser ou améliorer des éléments déjà existants sans les remplacer.
Dépenses d’amélioration : ces dépenses incluent, par exemple, l’installation d’un ascenseur dans un immeuble ancien ou la transformation d’une cuisine en cuisine équipée. Ces travaux augmentent la valeur locative du bien sans pour autant être considérés comme des travaux de réparation ou d’entretien.
- RM Garmendia n° 26 569, JO AN du 20 août 1990 p. 3915
- RES N°2008/14 du 17 juin 2008
- CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189
- CAA Nantes du 22 décembre 1993, n° 92NT00582
Ces références légales démontrent que seuls les travaux visant à maintenir ou remettre en état le bien, sans y ajouter de nouvelles fonctionnalités, peuvent être déduits des revenus fonciers. L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) peut subventionner certains travaux d’amélioration, mais cela n’affecte pas leur non-déductibilité fiscale.
Considérez les implications fiscales avant de planifier des travaux d’amélioration. Une mauvaise évaluation peut entraîner des surprises désagréables lors de la déclaration des revenus fonciers. La règle est simple : seuls les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles, tandis que les travaux d’amélioration qui ajoutent de la valeur au bien ne le sont pas.
Les dépenses d’entretien et de réparation non déductibles
Les dépenses de réparation et d’entretien sont généralement déductibles des revenus fonciers. Certaines dépenses spécifiques ne peuvent pas être prises en compte dans ce cadre.
Dépenses de réparation et d’entretien : certaines réparations lourdes ou travaux d’entretien qui modifient la structure du bien ou ajoutent des éléments nouveaux sont exclus de la déduction. Par exemple, la transformation d’une toiture en terrasse ou la modification de la structure porteuse d’un bâtiment.
Ces dépenses, bien que nécessaires pour maintenir le bien en bon état, ne rentrent pas dans la catégorie des dépenses déductibles. La jurisprudence, notamment l’arrêt du 3 juin 1997 de la CAA Bordeaux (n° 95BX00199), a établi que les travaux qui entraînent une modification importante de la structure initiale du bien ne peuvent être considérés comme des dépenses d’entretien ou de réparation déductibles.
- Article 605 du code civil
- Article 606 du code civil
- BOI-RFPI-BASE-30-20-20
- BOI-RFPI-BASE-20-30-20 au IV-B § 240
- BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203
Ces références permettent de clarifier les limites de la déductibilité des dépenses de réparation et d’entretien. Le propriétaire doit veiller à bien distinguer les travaux d’entretien et de réparation des travaux de transformation ou d’amélioration pour ne pas risquer un redressement fiscal.
Pour éviter toute ambiguïté, suivez les directives des bulletins officiels des impôts (BOI), qui apportent des précisions sur les dépenses éligibles à la déduction.